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Mietspiegel Reutlingen

Funktion und Anwendung des Mietspiegels

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Reutlingen für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transparent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise zu versachlichen.

Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen
  • einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
  • der Ermittlung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556d BGB)
  • der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Qualifizierter Mietspiegel

Der vorliegende Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Reutlingen auf der Grundlage einer repräsentativen Mieterumfrage aufgestellt. Er basiert auf 1.204 Datensätzen, die im Zeitraum Juli bis August 2022 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten im Stadtgebiet schriftlich und elektronisch erhoben wurden.

Die Befragung und die Auswertung der erhobenen Daten sowie die inhaltliche Mietspiegelerstellung wurde durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen durchgeführt. Eine Arbeitsgruppe aus Interessenvertretern und Wohnungsmarktexperten hat das Projekt fachlich begleitet. Darin vertreten waren:

  • der Deutsche Mieterbund Reutlingen-Tübingen e.V.,
  • Haus & Grund Reutlingen und Region e.V.

Der Mietspiegel wurde durch Beschluss des Gemeinderats am 31.01.2023 als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB) anerkannt.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die durchschnittliche Nettokaltmiete

  • für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Reutlingen von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB),
  • wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu vereinbart wurde.

Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlassung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblierung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermittelt werden.

Geltungsbereich

Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum 31.07.2022 gebaut wurden, angewandt werden.

Er gilt nicht für:
  • preisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen
  • Wohnraum, der überwiegend gewerblich genutzt wird
  • Wohnraum, der Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft ist (z. B. Studenten-, Alten-, Pflege-, Personalwohnheim; vorläufige Unterbringung (Geflüchtete); Behinderteneinrichtung; soziale Wohngruppe; Wohnungen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z. B. Betreuung und Verppfegung, wie etwa „betreutes Wohnen“))
  • Wohnraum, der nur kurzfristig oder vorübergehend – maximal drei Monate – vermietet ist (z.B. Ferienwohnungen).

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder zu selten erfasst wurden:
  • überwiegend möbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und/oder Einbauschränken)
  • Werkswohnungen, bei denen der Arbeits- und Mietvertrag miteinander in Verbindung stehen
  • vermietete Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind
  • untervermietete Zimmer und Wohnungen
  • nicht abgeschlossener Wohnraum ohne baulich getrennten und abschließbaren Zugang
  • Wohnungen im Wohnflächenbereich unter 25 m² und über 160 m

    Gültigkeitszeitraum

    Der Mietspiegel tritt am 01.02.2023 in Kraft und gilt für den Zeitraum von genau zwei Jahren. Danach muss er an die Marktentwicklung angepasst werden.

    Online Rechner

    Mit dem von der Stadt Reutlingen zur Verfügung gestellten Online-Rechner können Sie die „ortsübliche“ Vergleichsmiete gemäß dem Mietspiegel Reutlingen schnell ermitteln.

    Hier geht es zum Online-Rechner.

    Mietspiegel aus der Region

    Hier geht es zu den Mietspiegeln aus der Region.

Begriffserläuterungen - Weiterführende Hinweise

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Kappungsgrenze

Nettokaltmieten

Mietpreisbremse

Betriebskosten

Staffelmietverträge

Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg

Durch die Neuverkündung der „Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn vom (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW)“ sind zwischenzeitlich u.a. Gemeinden in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen. Damit müssen sich Vermieter auf wichtige neue Regeln einstellen. Grundlage sind die §§ 556d – 556g BGB. Dort hat der Bundesgesetzgeber die Voraussetzungen der Mietpreisbremse geregelt. Die Landesregierungen werden in §556d Abs. 2 BGB ermächtigt, in Gebieten die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen. Dies wurde in Baden-Württemberg durch ein Gutachten im Auftrag der L-Bank durch die Firma F+B Forschung und Beratung, Hamburg umgesetzt. Danach wird der Wohnungsmarkt in insgesamt 89 Gemeinden in Baden-Württemberg als angespannt bewertet.

Ob das Gutachten und die Landesverordnung tatsächlich eine tragfähige Grundlage für die Mietpreisbremse in unserem Land darstellen, werden zu gegebener Zeit die Gerichte zu entscheiden haben. Immerhin wurde die letzte Verordnung vom Landgericht Stuttgart gekippt. Aber bis dahin müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben halten. Denn wenn sie es nicht tun, drohen zukünftig nicht unerhebliche Rückforderungsansprüche der Mieter, wenn eine Miete unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart werden.

Diese Verordnung tritt am 1. November 2020 in Kraft und mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.

Betroffene Kommunen in Baden-Württemberg

  • Backnang
  • Bad Bellingen
  • Bad Krozingen
  • Badenweiler
  • Balgheim
  • Bietigheim-Bissingen
  • Bodelshausen
  • Breisach am Rhein
  • Bretten
  • Bubsheim
  • Büsingen am Hochrhein
  • Denkendorf
  • Denzlingen
  • Dettingen an der Erms
  • Ditzingen
  • Eichstetten am Kaiserstuhl
  • Eigeltingen
  • Eislingen/Fils
  • Emmendingen
  • Eningen unter Achalm
  • Esslingen am Neckar
  • Ettlingen
  • Fellbach
  • Filderstadt
  • Fischingen
  • Freiburg im Breisgau
  • Friedrichshafen
  • Grenzach-Wyhlen
  • Güglingen
  • Gundelfingen
  • Hartheim am Rhein
  • Heidelberg
  • Heilbronn
  • Heimsheim
  • Kandern
  • Kappel-Grafenhausen
  • Karlsruhe
  • Kehl
  • Kernen im Remstal
  • Kirchheim unter Teck
  • Kirchzarten
  • Konstanz
  • Kornwestheim
  • Lahr/Schwarzwald
  • Lauchringen
  • Leinfelden-Echterdingen
  • Leonberg
  • Lörrach
  • Ludwigsburg
  • Mannheim
  • March
  • Meißenheim
  • Merzhausen
  • Möglingen
  • Müllheim
  • Neckarsulm
  • Neuenburg am Rhein
  • Neuried
  • Nürtingen
  • Offenburg
  • Pliezhausen
  • Radolfzell am Bodensee
  • Reichenau
  • Remseck am Neckar
  • Reutlingen
  • Rheinfelden/Baden
  • Riegel am Kaiserstuhl
  • Rümmingen
  • Schallbach
  • Schallstadt
  • Sindelfingen
  • Singen/Hohentwiel
  • St. Blasien
  • Staufen im Breisgau
  • Stuttgart
  • Tübingen
  • Überlingen
  • Ulm
  • Umkirch
  • Waiblingen
  • Waldkirch
  • Wannweil
  • Weil am Rhein
  • Weingarten
  • Weinheim
  • Weinstadt
  • Wendlingen am Neckar
  • Wernau/Neckar
  • Winnenden

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