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Mietspiegel Reutlingen

Funktion und Anwendung des Mietspiegels

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Reutlingen für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transparent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise zu versachlichen.

Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen

einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
der Ermittlung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556d BGB)
der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Qualifizierter Mietspiegel

Der vorliegende Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Reutlingen auf der Grundlage einer repräsentativen Mieterumfrage aufgestellt. Er basiert auf 1.204 Datensätzen, die im Zeitraum Juli bis August 2022 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten im Stadtgebiet schriftlich und elektronisch erhoben wurden.

Die Befragung und die Auswertung der erhobenen Daten sowie die inhaltliche Mietspiegelerstellung wurde durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen durchgeführt. Eine Arbeitsgruppe aus Interessenvertretern und Wohnungsmarktexperten hat das Projekt fachlich begleitet. Darin vertreten waren:

der Deutsche Mieterbund Reutlingen-Tübingen e.V.,
Haus & Grund Reutlingen und Region e.V.

Der Mietspiegel wurde durch Beschluss des Gemeinderats am 31.01.2023 als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB) anerkannt.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die durchschnittliche Nettokaltmiete

für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Reutlingen von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB),
wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu vereinbart wurde.

Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlassung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblierung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermittelt werden.

Geltungsbereich

Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum 31.07.2022 gebaut wurden, angewandt werden.

Er gilt nicht für:

preisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen
Wohnraum, der überwiegend gewerblich genutzt wird
Wohnraum, der Teil eines Wohnheims, einer sozialen Einrichtung oder einer Sammelunterkunft ist (z. B. Studenten-, Alten-, Pflege-, Personalwohnheim; vorläufige Unterbringung (Geflüchtete); Behinderteneinrichtung; soziale Wohngruppe; Wohnungen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z. B. Betreuung und Verppfegung, wie etwa „betreutes Wohnen“))
Wohnraum, der nur kurzfristig oder vorübergehend – maximal drei Monate – vermietet ist (z.B. Ferienwohnungen).

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder zu selten erfasst wurden:

überwiegend möbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und/oder Einbauschränken)
Werkswohnungen, bei denen der Arbeits- und Mietvertrag miteinander in Verbindung stehen
vermietete Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind
untervermietete Zimmer und Wohnungen
nicht abgeschlossener Wohnraum ohne baulich getrennten und abschließbaren Zugang
Wohnungen im Wohnflächenbereich unter 25 m² und über 160 m

Gültigkeitszeitraum

Der Mietspiegel tritt am 01.02.2023 in Kraft und gilt für den Zeitraum von genau zwei Jahren. Danach muss er an die Marktentwicklung angepasst werden.

Online Rechner

Mit dem von der Stadt Reutlingen zur Verfügung gestellten Online-Rechner können Sie die „ortsübliche“ Vergleichsmiete gemäß dem Mietspiegel Reutlingen schnell ermitteln.

Hier geht es zum Online-Rechner.

Mietspiegel aus der Region

Hier geht es zu den Mietspiegeln aus der Region.

Begriffserläuterungen - Weiterführende Hinweise

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Kappungsgrenze

Nettokaltmieten

Mietpreisbremse

Für folgenden Kommunen in der Region gelten die Regelungen zur „Mietpreisbremse“:

Eningen u.A.
Wannweil
Dettingen a.d.E.
Nürtingen
Pliezhausen
Reutlingen
Tübingen

Deshalb darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts die vereinbarte Mietzahlung (netto, kalt) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen und Sonderregelungen: War mit dem Vormieter mindestens 12 Monate vor dem Ende des Vertragsverhältnisses eine Miethöhe vereinbart worden, die das zulässige Niveau übersteigt, kann der Vermieter / die Vermieterin die Miete des Vormieters auch im neuen Mietverhältnis verlangen.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse finden keine Anwendung, wenn

die zur Vermietung stehende Wohnung neu gebaut und nun erstmals vermietet wird,
die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend“ modernisiert wurde. Eine Modernisierung ist „umfassend“, wenn der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht.

Zusätzlich muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Beschaffenheit) verbessert worden sein. Bei Modernisierungen mit geringerem Investitionsaufwand, die bis zu 3 Jahre vor dem Beginn des neuen Mietverhältnisses erfolgt sind, wird die zulässige Höchstmiete wie folgt berechnet: Man ermittelt zunächst die zulässige Höchstmiete für die Wohnung, als ob die Modernisierungen nicht erfolgt wären (Höchstgrenze = ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%). Auf diese Höchstgrenze wird dann eine Modernisierungsumlage zugeschlagen (vergleichbar einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB Absätze 1 bis 3).

Rechtsquellen: Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) vom 03.06.2020 basierend auf § 556d BGB (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung), § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung), § 556f BGB (Ausnahmen), Gesetzesbegründung zu § 556f BGB, § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen).

Betriebskosten

Staffelmietverträge

Für Sie als Vermieter hat die Staffelmiete mehrere Vorteile. Sie wissen zum einen genau, wie sich Ihr Mietertrag entwickeln wird. Zum anderen müssen Sie sich während der Laufzeit der Staffelung keine Gedanken über Mieterhöhungen machen. Diese sind bereits bei Vertragsschluss vereinbart. Dadurch erspart Ihnen ein Staffelmietvertrag die lästige Diskussion mit dem Mieter, wenn eine Mieterhöhung ansteht. Allerdings müssen Sie in Kauf nehmen, dass Sie keine Modernisierungsmieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelung geltend machen können.

Manche Mieter haben jedoch das Gefühl, durch Staffelmietverträge in einen kontinuierlichen Prozess der Mieterhöhung geknebelt zu sein. Dabei vergessen sie aber, dass ein Staffelmietvertrag auch ihnen Vorteile bietet: Im Gegensatz zu einer abrupten Mieterhöhung nach einigen Jahren der gleichen Miethöhe wissen sie von Anfang an, wann welche Miete fällig wird und können sich bereits im ersten Jahre darauf einstellen, was im fünften Jahr auf sie zukommt. Damit wird die Entwicklung der Miete planbar und finanziell kalkulierbar. Außerdem können sie nicht durch Modernisierungsmieterhöhungen überrascht werden.

Es gilt bei einem Staffelmietvertrag allerdings, einige rechtliche Hintergründe zu berücksichtigen. Bei Unsicherheit bezüglich der Kalkulation und der Voraussetzungen für einen Staffelmietvertrag steht Ihnen Ihr örtlicher Haus & Grund-Verein für Fragen und Unterstützung zur Verfügung.

Die Staffelmiete

Ein Staffelmietvertrag ermöglicht es Ihnen, über einen bestimmten Zeitraum im Vorfeld festzulegen, wie hoch die Miete für einen bestimmten Zeitabschnitt sein wird. Dabei müssen Sie aber Folgendes beachten:

Die Miete muss für mindestens zwölf Monate unverändert sein.
Im Mietvertrag muss die Mieterhöhung für den jeweiligen Termin vermerkt sein. Dabei ist sowohl das Datum der Mietanpassung als auch die Erhöhung in Euro zu vermerken. Eine prozentuale Erhöhung ist nicht zulässig.

Falsch: Die Miete erhöht sich jeweils zum 1.4. eines Jahres um zehn Prozent, erstmalig am 1.4. 2018.
Richtig: Mietbeginn 1.5.2016, Miete 500 Euro monatlich.

Miete vom 1.5.2016 bis 1.5.2017 500,00 Euro
Miete vom 1.5.2017 bis 1.5.2018 550,00 Euro
Miete vom 1.5.2018 bis 1.5.2019 605,00 Euro
Miete vom 1.5.2019 bis 1.5.2020 665,50 Euro
Miete vom 1.5.2020 bis 1.5.2021 732,05 Euro

Miethöhe

Eine Staffelmietvereinbarung muss sich grundsätzlich nicht an der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Allerdings wird die Vereinbarung nichtig, wenn die Höhe der Miete gegen das Strafgesetzbuch oder das Wirtschaftsrecht verstößt.

Die Mietpreisbremse spielt allerdings auch bei der Staffelmiete eine Rolle. So darf im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse,die Staffelmiete die in der jeweiligen Kommune geltende Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Für die rechtlich zulässige Höhe der Mietstaffel ist der Zeitpunkt ausschlaggebend, an dem die jeweilige Staffel greift.

Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen

Ein Staffelmietvertrag schließt grundsätzlich weitere, parallel zur Staffelerhöhung laufende Mieterhöhungen aus. Auch eine während der Vermietungsphase durchgeführte Modernisierung lässt eine zusätzliche Mieterhöhung nicht zu. Lediglich steigende Umlagekosten, beispielsweise Erhöhung der Grundsteuer oder Müllgebühren, dürfen an den Mieter weitergegeben werden.

Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg

Durch die Neuverkündung der „Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn vom (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW)“ sind zwischenzeitlich u.a. Gemeinden in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen. Damit müssen sich Vermieter auf wichtige neue Regeln einstellen. Grundlage sind die §§ 556d – 556g BGB. Dort hat der Bundesgesetzgeber die Voraussetzungen der Mietpreisbremse geregelt. Die Landesregierungen werden in §556d Abs. 2 BGB ermächtigt, in Gebieten die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen. Dies wurde in Baden-Württemberg durch ein Gutachten im Auftrag der L-Bank durch die Firma F+B Forschung und Beratung, Hamburg umgesetzt. Danach wird der Wohnungsmarkt in insgesamt 89 Gemeinden in Baden-Württemberg als angespannt bewertet.

Ob das Gutachten und die Landesverordnung tatsächlich eine tragfähige Grundlage für die Mietpreisbremse in unserem Land darstellen, werden zu gegebener Zeit die Gerichte zu entscheiden haben. Immerhin wurde die letzte Verordnung vom Landgericht Stuttgart gekippt. Aber bis dahin müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben halten. Denn wenn sie es nicht tun, drohen zukünftig nicht unerhebliche Rückforderungsansprüche der Mieter, wenn eine Miete unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart werden.

Diese Verordnung tritt am 1. November 2020 in Kraft und mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.